樓市,大利好!未來可節省房貸利息15%到45%!

2015-12-02 16:00:00    bianji    2406    轉貼:鳳凰房產

人民幣納入SDR給樓市帶來的“遠期利空”還沒有來得及發揮作用,地產股就在121日下午發動了一場暴動!

萬科的走勢是這樣的:


保利地產的走勢是這樣的:


金融街的走勢是這樣的:


地產指數的走勢是這樣的:


到底出啥事了?據說,有人搶先獲知了一個重要消息:國家可能要給樓市出臺一項重大利好,房貸利息支出可以抵扣個人所得稅。

這個消息靠譜嗎?我認為比較靠譜,原因有三:

第一,房地產去庫存問題已經引起最高層的關注,習李最近均有提及,所以會有一系列政策出臺。公積金管理政策的改革已經啟動,未來繼續降息、降首付等等都是必然的。

第二,房貸利息支出抵個稅,這是國際通行的做法,中國采納這種做法順理成章。近期,包括任志強在內的很多業內人士,也提出了這個建議。

第三,為了刺激內需,國家正在醞釀個稅改革。國務院批轉了發改委《關于2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》,提出要研究綜合與分類相結合的個稅改革方案,并將于2017年付諸立法。意見特別提到“完善稅前扣除”改革,其中重要內容是增加住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。

至于按照什么比例抵扣,有沒有上限,目前還沒有看到具體的方案。估計國家會給出政策空間,各地根據收入、房價的實際情況,來制定更詳細的操作細則。目前一些自媒體的測算,都帶有“想當然”的性質。但整體而言,房價高、收入高、負擔重的一線城市、強二線城市,購房者受益會比中小城市大。

房貸利息抵扣個稅,將是一個非常具體、復雜的工作,前提應該是不動產登記的聯網。沒有充分的信息為依據,公平性就很難體現。

這個利好對樓市的影響,仍然會是冷熱不均:有人口增量的大中城市,所有的利好都是實質性利好;人口流失、增長緩慢和庫存量比較大的城市,絕大多數利好都是溫吞水。


深滬港股市里的地產股,估計還會反復活躍,因為未來一段時間樓市的各種利好消息會不斷出現。即將出臺的房地產利好,估計還有以下幾個:


1、初次置業(首套房)的首付降低到2成,目前是2.5成。


2、政府購買積壓商品房,用于棚戶區改造安置房、政策性住房。


3、國家鼓勵開發商推出先租后買政策,在稅費上給予補貼。


4、允許開發商申請改變已經拍賣出去的土地功能,減少潛在的庫存壓力。


5、調整普通商品房的標準,讓更多房屋可以享受到稅費減免。


6、改革戶籍制度,降低城市落戶門檻。


7、進一步降準降息。


房貸利息未來或可抵扣個稅 可節省房貸利息15%到45%!



今天,A股地產板塊全線爆發,甚至一度出現超過10只個股漲停的情況,其中,金融街、浙江東日、萬科A、榮盛發展等漲停。有媒體援引消息稱,地產板塊異動是因為房貸利息抵稅的傳言。





日前,在易居沃頓中國房地產投資人高峰論壇上,中國房地產協會副會長任志強指出,目前房地產投資增速下降、庫存增速上升,對于宏觀經濟來說是相對危險的。對于目前面臨的去庫存壓力,任志強支招認為,最有效去化政策是有限額地進行個人所得稅的減免,在政策條件允許的情況下,用住房個貸利息沖抵個人所得稅。


今年,國務院批轉了發改委《關于2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》,提出要研究綜合與分類相結合的個稅改革方案,并將于2017年付諸立法。意見特別提到“完善稅前扣除”改革,其中重要內容是增加住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。


這也就是說,房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額,對大部分人來說,這可以為個人節省房貸利息15%到45%的錢。


注:房貸利息抵稅就是說住房按揭貸款利息支出可以作為稅前抵扣項。


假設購房者A在一線城市購買總價250萬元的普通住宅,首付50萬元,剩余200萬商業貸款貸20年,月均還款額將達13927.74元,其中5594.40元是利息支出。購房者A的稅前月收入是2萬元,按照現在的個稅政策來算,扣除四金、稅基等應納稅2459.02元,但是如果按揭貸款的利息支出可以在稅前抵扣,那么其他條件不變的情況下,購房者A的應納稅額為1097.42元,減少1361.6元,相當于節省了利息支出的24%。


但因為涉及復雜的算法,具體方案在年內能否出臺,并未可知。如果房貸利息可以抵扣個稅,將會帶來哪些影響?



房貸抵稅算法復雜難度大


如果按照統一的標準給購房者減稅,這意味著越有錢的人省得越多,普通打工仔省的相當有限,這與個稅改革一貫堅持高收入者多繳稅的原則是有沖突的。因此,免稅的標準應該實施差別化對待。

此外,除了新的購房者之外,之前已經買房貸款的怎么算,首套房和多套房又應該怎么區別對待,這里面也需要仔細的劃分。由此可見,免稅的具體標準怎么制定,怎樣才是公平,又涉及到征求社會意見等復雜的工程,這無疑是加大了個稅改革的設計難度。

另外,夫妻共同還貸,夫妻雙方的納稅抵扣項該如何計算,房貸利息是否應算作雙方的納稅抵扣,這也值得立法部門研究。


改革個稅對樓市是重大利好


由于住房按揭貸款利息支出“免稅”,相當于變相降低了貸款成本,一旦落實,對于樓市而言無疑是重磅級利好。對于無房者而言,要想成為這項政策的受益者,他們首先就要消費購房,這無疑會刺激相關的需求;對于有房者而言,他們可以直接享受減免個稅的優惠,從而拿出更多資金用于消費,比如購車、旅游、休閑以及娛樂生活。

目前我國的個人所得稅偏高,適當減稅有助于拉動內需,但減稅的方向應該直接與拉動消費掛鉤,房貸利息抵稅無疑符合這一目標。除了利好樓市,在目前我國經濟下行壓力較大的情況下,房貸利息免稅有助于刺激居民消費,提高經濟活躍度。



受益方還是高收入人群為主


政策首先利好的是一二線經濟發達城市,這是因為這類型城市的中產階層數量較多,較高的人均收入能從減稅中獲得更大的受益。


從產品類型來看,改善型產品受益程度更大,這是因為他們的客戶群往往月供金額較高,其次為首次置業型剛需產品和豪宅。


你該怎么利用稅收福利


在申請房貸的時候,向銀行爭取更低的首付,提高貸款額度,這樣,雖然還貸利息多,但抵扣稅款的額度也會更多,算下來,還是劃算的。

延長還貸期,盡量不要提前還款,讓自己在很長時間內都有貸款利息可以抵扣稅款,這樣一直能享受到稅收福利。





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